大宮駅西口の路線価、商業地と住宅地の比較

大宮駅西口の路線価は上がってる？

7月に令和8年分の路線価が公表されました。

埼玉県では、大宮駅西口駅前ロータリーの路線価が1㎡当たり666万円となり、県内で最も高い路線価となりました。対前年比の上昇率は12.5％です。

これを見て、「大宮は住みたい街ランキングでも上位だし、土地の値段もうんと上がっているんだな」と感じた方もいるのではないでしょうか。

ただ、大宮駅から少し離れた住宅地の路線価を見てみると、駅前ほど大きく上昇しているわけではありません。

大宮駅西口は、駅前にそごう、マルイ、ソニックシティなどの商業施設があり、最近では大規模なビルも次々と建設されています。近代的な都市というイメージを持つ方も多いでしょう。

ただし、商業地が広がっているのは、主に国道17号までのエリアです。 17号を越えると商業施設は少なくなり、一気に住宅地が広がります。

路線価を見ても、17号より駅側の商業地では高い路線価が設定されていますが、17号を越えると路線価は大きく下がります。

路線価とは、税務上の土地の評価をする際に用いられる価格です。道路ごとに1㎡当たりの価格が設定されており、その路線価を基に土地の評価額を計算します。

路線価が設定されておらず、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて評価する「倍率方式」が用いられる土地もあります。ただし、さいたま市大宮区では、原則として路線価方式によって土地を評価します。（一部の市街化調整区域など、例外もあります。）

路線価は、主に相続税や贈与税における土地の評価に使われます。

例えば、ある道路に「100」という路線価が設定されているとします。路線価は1㎡当たりの価格を千円単位で表示していますので、「100」は1㎡当たり10万円という意味になります。この道路に接している100㎡の土地であれば、単純計算では、

10万円 × 100㎡＝ 1,000万円

となります。このようにして計算した土地の評価額を基に、相続税などを計算することになります。

ただし、実際の土地評価では、土地の形状や道路への接し方などに応じて、奥行価格補正率や角地などの各種補正を行うため、単純に「路線価×面積」で評価額が決まるわけではありません。

私は大宮区三橋1丁目の上小町寄りに自宅兼事務所を構えています。

そこで、私の自宅兼事務所付近の路線価がどのように推移してきたのか調べてみました。

路線価　大宮区　31157ページ

平成30年の15.5万円から令和8年の18万円へ上昇しています。9年間での上昇率は約13.8％です。

一方、冒頭で紹介した大宮駅西口駅前ロータリーの路線価は、平成30年の330万円から令和8年には666万円となっています。こちらは9年間で2倍を超える上昇です。

こう比較してみると、大宮駅西口の商業地では路線価が大きく上昇している一方、駅から離れた住宅地では、路線価の上昇はそれほど大きくないという違いが見えてきます。

大宮駅西口は、国道17号を境に商業地と住宅地がはっきり分かれている地域です。

大宮の路線価の上昇率は県内トップだから、自宅の土地の評価額も大幅に上がって、相続税も高くなっているのでは、と心配される方もいらっしゃるかもしれません。

ですが、今回取り上げた三橋1丁目の住宅地では、平成30年から令和8年までの路線価の上昇率は約13.8％でした。大宮駅前の商業地と比較すると、上昇率には大きな差があります。

相続税の計算では、路線価だけでなく土地の形状や面積、利用状況などによって評価額が変わります。また、小規模宅地等の特例などによって、評価額が大きく減額される場合もあります。

「自宅を相続したら相続税がどのくらいかかるのか知りたい」「大宮の土地の相続税評価額を確認したい」

という方は、事前に相続税のシミュレーションをしておくと安心です。

当事務所では、相続税のシミュレーションについても随時ご相談を承っております。大宮エリアにお住まいの方で、相続税についてお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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