源泉徴収が不要なケース・必要なケース
最近では、契約した不動産のオーナーが海外居住者（非居住者）だったり、外国法人だったりするケースも珍しくありません。
相手が非居住者等の場合、借主は家賃から一定の所得税等を差し引いて税務署に納める義務（源泉徴収義務）が生じることがあります。
ただし、すべてのケースで必要というわけではありません。
源泉徴収が「不要」なケース
- 個人が、自分やその親族が住むために借りる場合
多くの個人契約（賃貸マンションなど）では、この規定により源泉徴収の必要はありません。
なお、不動産の賃借料のうち、土地、家屋等を自己またはその親族の居住の用に供するために借り受けた個人が支払うものは、源泉徴収をする必要はありません。
国税庁 No.2880 非居住者等に不動産の賃借料を支払ったとき
源泉徴収が「必要」なケース
- 借主が法人である場合（社宅として借りる場合も含む）
- 借主が個人であっても、事務所や店舗として借りる場合
注意： 法人が契約者の場合は、たとえ用途が、社長や家族の「居住用（社宅）」であっても源泉徴収義務が発生します。
ここは特に見落とされやすいポイントです。
実務上は不動産管理会社から指示があるケースがほとんどですが、管理会社を通さない直接取引などの場合は特に注意が必要です。
源泉徴収の税率
非居住者等に支払う不動産賃借料の源泉徴収税率は 20.42% です。
「租税条約を使えば安くなるのでは？」と思う方もいるかもしれませんが、不動産賃貸収入については、多くの国との間で「不動産がある国（日本）で課税する」と決められています。
そのため、基本的には租税条約による軽減や免除を受けることはできません。
非居住者等に対して日本国内にある不動産の賃借料を支払った場合には、租税条約においてもその非居住者等が受領した賃貸料について我が国で課税できることになっていますので、国内法の規定により課税をすることになります。
国税庁 No.2880 非居住者等に不動産の賃借料を支払ったとき
納特が使えないという落とし穴
ここが一番の注意点です。
通常、従業員10人未満の事業所は、源泉所得税の納付を年2回にまとめる「納期の特例（納特）」を利用していることが多いでしょう。
しかし、非居住者の家賃にかかる源泉徴収は、納特の対象外です。
- 期限： 家賃を支払った月の翌月10日まで
毎月、納付書を作成して納める必要があるため、事務負担はかなり重くなります。
なお、納付書の様式は、通常の給与の源泉の納付書とは異なります。
納付書の用紙を税務署から取り寄せるか、申告した後に電子納付する必要があります。
支払調書の提出も忘れずに
さらに、源泉徴収した家賃について年間の支払合計額が15万円を超える場合には、翌年1月31日までに「非居住者等に支払われる不動産の使用料等の支払調書（同合計表）」を税務署に提出する義務があります。
一般的な税務ソフトではこの合計表に対応していないことが多いと思われます。
私は毎年e-Taxソフトで作成しています。
正直なところ、e-Taxソフトは操作性にクセがあるため、初めて触る方は戸惑うかもしれません。 作成件数が少ない場合は、手書きで作成して郵送する方が早いと感じる方も多いでしょう。
まとめ
大家さんが非居住者の場合、借主側の事務リスク（納付忘れなど）が高まります。契約時には必ず相手の居住形態を確認し、必要であれば早めに納付体制を整えておくことをおすすめします。
